Налоговые вычеты при сделках с недвижимостью

Налоговые вычеты при сделках с недвижимостью  10.12.2019 12:35

Доход – это экономическая выгода в денежной или натуральной форме, определяемая в соответствии с главой «Налог на доходы физических лиц» НК РФ. Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но право на налоговые вычеты имеют только резиденты. Налоговыми резидентами признаются физические лица, находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд. Период нахождения физического лица в РФ не прерывается на периоды его выезда за пределы РФ для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения. Независимо от фактического времени нахождения в РФ, налоговыми резидентами РФ признаются российские военнослужащие, проходящие службу за границей, а также сотрудники органов государственной власти и органов местного самоуправления, командированные на работу за пределы РФ. 
Налоговая база определяется отдельно по каждому виду доходов, в отношении которых установлены различные налоговые ставки. Согласно ст. 224 НК РФ, налоговая ставка устанавливается в размере 13%. 
Налоговые вычеты бывают двух типов. 
Первый - налоговый вычет «доход минус», когда можно что-то вычесть из дохода. Так, из суммы, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, при продаже можно вычитать не более 1 млн рублей.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (до 1 млн рублей) распределяется между совладельцами этого имущества либо пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности). Если несколько совладельцев продают квартиру, которой владели менее 3 лет, то размер вычета все равно составит 1 млн рублей – независимо от количества собственников. Чтобы каждый получил свой миллион, нужно каждому выделить свою долю и продавать квартиру одному покупателю по трем договорам - от каждого сособственника.
Второй основной вид налогового вычета - вычет «минус расход». Вместо использования права на получение предыдущего налогового вычета («доход минус») налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, понесенных в любом налоговом периоде (в том числе и при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве). 
Общий размер имущественного налогового вычета по системе «минус расход» (расходы на строительство или приобретение) не может превышать 2 млн рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам) на такое строительство или приобретение, а также рефинансирование (перекредитование) таких займов (кредитов). Получать налоговый вычет - это наше право, а не обязанность, так что в налоговую инспекцию каждый из нас должен обращаться сам. Если недвижимость приобретена менее 3 лет назад, подача декларации обязательна, а если более 3 лет – не обязательна.
Налоговая декларация - это письменное заявление налогоплательщика об объектах налогообложения, полученных доходах и произведенных расходах, источниках доходов, налоговой базе, налоговых льготах, исчисленной сумме налога и (или) о других данных, служащих основанием для исчисления и уплаты налога.
Согласно ст. 119 НК РФ, непредставление налогоплательщиком в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета, при отсутствии признаков налогового правонарушения, предусмотренного в п. 2 настоящей статьи, влечет взыскание штрафа в размере 5% суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 100 рублей.
Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган в течение более 180 дней по истечении установленного законодательством о налогах срока представления такой декларации влечет взыскание штрафа в размере 30% суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10% суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181-го дня.

Подоходный налог при продаже квартиры (комнаты)

Продажа и покупка жилья достаточно важное событие в жизни каждого человека. А сколько предстоит сделать - оформить, заплатить, ничего не забыть. Нельзя забывать и про налоги.

Продавец жилья полностью освобождается от уплаты налога, если он является собственником этого жилья не менее 3-х лет. Не имеет значения, каким образом Вы приобрели ее в собственность  - купили, приватизировали, получили в дар или по наследству, - срок, после которого Вы будете освобождены от уплаты налога, составляет три года с того момента, как Вы стали собственником. Чтобы получить налоговую льготу, нужно написать заявление в налоговую инспекцию по месту регистрации, иначе вас могут вынудить заплатить как сам налог, так штраф и пени, если Вы не сделаете этого вовремя (до 1 мая следующего года после регистрации сделки). Если продавец является собственником квартиры менее трех лет, он обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 миллион рублей, полученной в результате продажи квартиры. Если квартира досталась вам по наследству или по договору дарения, и Вы решили ее продать до истечения 3-х летнего срока, Вы также будете должны заплатить подоходный налог.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы обладаете правом на имущественный, налоговый вычет в сумме, полученной от продажи квартиры (при условии, что она находилась в вашей собственности менее 3-х лет), но не более 1 млн. руб. Таким образом, если квартира продается по цене, превышающей указанный лимит, то с данного превышения вам необходимо будет уплатить налог (НДФЛ) по ставке 13%.

Налоговые льготы Продажа квартиры, даже с целью покупки другого жилья, считается получением доходов и облагается подоходным налогом в 13%. Согласно Налоговому Кодексу РФ, вступившему в действие с 01.01.2005г., действуют следующие правила взимания налога и освобождение от него:

-покупатель имеет право на освобождение от уплаты подоходного налога с суммы не более чем два миллиона рублей. Т.е., купив квартиру (дом, земельный участок или долю в них) за два миллиона рублей и дороже, по вашему заявлению в налоговую инспекцию с суммы два миллиона рублей вам будет предоставлен налоговый вычет. Такая возможность у человека есть всего один раз в жизни. При действующей налоговой ставке подоходного налога 13%, покупатель максимально может вернуть себе 260 тысяч рублей. Если стоимость квартиры оказалась меньше двух миллионов рублей, то освобождение от уплаты подоходного налога будет распространяться на размер потраченной суммы. Если, например, в договоре купли-продажи стоит сумма 1млн. рублей, значит, вычет будет с 1млн. рублей и составит 130 тысяч рублей. Для получения налогового вычета нужно обратиться в налоговую инспекцию с соответствующим заявлением и предоставить следующие документы: свидетельство о регистрации права собственности на жилье; Договор купли-продажи; Документ, подтверждающий оплату и свершение сделки, (расписку от продавца о получении денег и акт приема – передачи).

Помните, что налоговый вычет может быть произведен только с налогооблагаемых доходов (заработной платы, премии, доходов от продажи и аренды). Пенсии, стипендии, пособия налогом не облагаются, следовательно, налогового вычета в данном случае тоже нет.

 Возврат подоходного налога может продолжаться неограниченное количество времени, хоть всю жизнь, пока вся сумма налога (260 тысяч рублей максимум) не будет вам возвращена полностью.

Второй вариант возврата подоходного налога - покупка новой квартиры взамен проданной в течение календарного года. Допустим, Вы продали квартиру стоимостью 3 миллиона рублей, которой владели менее трех лет. С суммы, превышающей один миллион рублей, Вы обязаны заплатить подоходный налог в размере 13% (т.е. 260 тысяч рублей с суммы 2 миллиона рублей). Однако, если в течение одного календарного года Вы успеваете купить другую квартиру, стоимостью 2 миллиона рублей или более, то с суммы в 2 миллиона рублей Вы имеете право на возврат подоходного налога в размере 13%, то есть 260 тысяч рублей. В этом случае налог с продажи может быть по вашему заявлению взаимозачтен. Но такая возможность есть всего один раз в жизни. Налоговый вычет получает только собственник жилья. Налоговый вычет не предоставляется, если жилье для налогоплательщика приобретает работодатель или иное лицо. Налоговый вычет также не предоставляется, если сделка купли-продажи совершается между супругами или близкими родственниками.